Le divorce pose inévitablement la question du partage du bien immobilier commun. Que vous soyez mariés sous le régime de la communauté ou de la séparation de biens, plusieurs options s'offrent à vous. Voici le guide complet pour comprendre vos droits et choisir la meilleure solution en 2026.
📋 Les 3 options pour le bien immobilier
Option 1 : Vendre le bien et partager le prix
La solution la plus simple et la plus courante :
- Le bien est mis en vente sur le marché
- Le prix de vente sert à rembourser le crédit restant
- Le solde est partagé entre les ex-époux selon leurs droits
Avantage : coupure nette, chacun repart avec du cash pour un nouveau projet.
Inconvénient : il faut s'accorder sur le prix de vente et le marché peut ne pas être favorable.
Option 2 : Le rachat de soulte
L'un des époux rachète la part de l'autre et conserve le bien :
- La soulte = valeur de la part de l'autre conjoint
- L'époux racheteur doit financer la soulte (épargne ou nouveau prêt)
- Il reprend seul le crédit immobilier restant (désolidarisation)
Option 3 : Rester en indivision
Les ex-époux restent co-propriétaires du bien après le divorce :
- Possible temporairement (le temps que les enfants grandissent, que le marché remonte...)
- Nécessite une convention d'indivision rédigée par le notaire
- Chacun peut demander la sortie d'indivision à tout moment
💰 La fiscalité du partage
Le droit de partage
Le partage des biens lors d'un divorce est soumis à un droit de partage de 1,1 % de la valeur nette du patrimoine partagé (après déduction des dettes).
La plus-value immobilière
En cas de vente :
- Résidence principale : exonérée de plus-value si c'est toujours votre résidence principale au jour de la vente
- Si l'un a quitté le logement : exonération maintenue si la vente intervient dans un délai raisonnable après le départ (généralement 1 an, 2 ans maximum)
- Bien locatif : imposition classique de la plus-value
🏦 Financer le rachat de soulte
La désolidarisation du prêt
Si un prêt est en cours, l'époux qui conserve le bien doit :
- Obtenir l'accord de la banque pour reprendre le prêt seul
- Justifier de revenus suffisants (taux d'endettement < 35 %)
- Éventuellement renégocier le prêt ou en souscrire un nouveau
Le nouveau prêt
L'époux racheteur peut demander un prêt couvrant :
- Le montant de la soulte à verser à l'ex-conjoint
- Le solde du crédit existant (rachat de prêt)
- Les frais de notaire liés au partage
📝 Les étapes du partage
- Estimation du bien : faire estimer par un professionnel ou s'accorder sur une valeur
- Calcul du solde restant dû : contacter la banque pour obtenir le décompte
- Choix de l'option : vente, rachat de soulte ou indivision
- Rédaction de l'acte de partage : par le notaire, inclus dans la convention de divorce
- Financement : obtention du prêt pour la soulte si nécessaire
- Signature chez le notaire : acte de partage et/ou acte de vente
🎯 Notre conseil
Dans la majorité des cas, la vente du bien est la solution la plus simple et la moins conflictuelle. Si l'un des époux souhaite conserver le bien (enfants scolarisés, attachement), le rachat de soulte est une bonne option à condition d'avoir la capacité financière. Évitez l'indivision prolongée qui est source de tensions.