Acheter un bien immobilier à deux sans être marié est devenu monnaie courante : près de 40 % des achats en couple concernent des concubins ou partenaires de PACS. Mais attention, sans le cadre protecteur du mariage, les risques juridiques et financiers sont réels. Trois options s'offrent à vous : indivision, SCI ou clause de tontine. Laquelle choisir ? Voici un comparatif complet.
⚠️ Pourquoi c'est plus risqué sans être marié
Le mariage offre automatiquement des protections en matière immobilière (régime matrimonial, droits du conjoint survivant). Les concubins et pacsés n'en bénéficient pas :
- Pas de vocation successorale : En cas de décès, le concubin survivant n'hérite de rien (sauf testament)
- Droits de succession de 60 % pour les concubins (contre 0 % entre époux)
- Pas de prestation compensatoire en cas de séparation
- Pas de protection du logement familial : Aucune interdiction de vendre sans l'accord de l'autre
🔑 Option 1 : L'indivision (le plus courant)
Principe
Chaque partenaire achète une quote-part du bien (50/50, 60/40, 70/30, etc.) proportionnelle à sa contribution financière. Les deux noms figurent sur l'acte de propriété.
Avantages
- Simple et économique : Pas de frais de structure supplémentaires
- Souplesse des quotes-parts : On peut répartir selon l'apport réel de chacun
- Liberté de sortie : Chacun peut demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil)
Inconvénients
- Unanimité requise pour les décisions importantes (vente, travaux majeurs)
- Blocage en cas de désaccord : Si un indivisaire refuse de vendre, il faut passer par le tribunal
- Pas de protection du survivant : Les héritiers du défunt récupèrent sa part
- Responsabilité solidaire : Si l'un ne paie plus le crédit, l'autre doit assumer la totalité
La convention d'indivision : indispensable !
Signez impérativement une convention d'indivision chez le notaire. Elle prévoit :
- Les règles de gestion du bien
- Les conditions de sortie (préemption, délai...)
- La répartition des charges et du crédit
- Un clause d'attribution préférentielle au survivant
🔑 Option 2 : La SCI
Principe
Les deux partenaires créent une Société Civile Immobilière qui achète le bien. Chacun détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Le bien appartient à la SCI, pas aux personnes.
Avantages
- Statuts sur mesure : Les règles de gestion, de cession et de sortie sont définies librement
- Pas de blocage : Le gérant prend les décisions courantes seul
- Clause d'agrément : Les héritiers ne peuvent pas entrer dans la SCI sans l'accord du survivant
- Transmission facilitée : Donation de parts avec décote, démembrement possible
- Continuité : Le décès d'un associé ne met pas fin à la SCI
Inconvénients
- Coût de création : 1 500 à 3 000 € (statuts, immatriculation, publication)
- Formalités annuelles : Assemblée générale, comptabilité, déclarations fiscales
- Pas de crédit « classique » : Les banques prêtent à la SCI (ou aux associés avec caution), conditions parfois moins favorables
- Droits de succession élevés : Si concubins, les parts transmises sont taxées à 60 % (sauf testament et assurance-vie)
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet de création d'une SCI.
🔑 Option 3 : La clause de tontine (ou pacte tontinier)
Principe
La tontine est une clause insérée dans l'acte d'achat qui prévoit que le survivant est réputé avoir été propriétaire du bien depuis le début. En cas de décès, la part du défunt revient automatiquement au survivant, sans passer par la succession.
Avantages
- Protection maximale du survivant : Il récupère la totalité du bien, hors succession
- Simple à mettre en place : Une clause dans l'acte de vente suffit
- Les héritiers du défunt ne peuvent pas contester
Inconvénients
- Fiscalité lourde entre concubins : Droits de mutation de 60 % sur la part du défunt (sauf si le bien vaut moins de 76 000 € = droits de mutation classiques)
- Irrévocable : Impossible de sortir de la tontine sans l'accord des deux (il faut revendre)
- Interdiction de vendre séparément : Aucun des deux ne peut céder sa part
- Problème en cas de séparation : Obligation de vendre le bien et de partager le prix
📊 Comparaison des trois options
| Critère | Indivision | SCI | Tontine |
|---|---|---|---|
| Coût de mise en place | Faible (convention : 500-1 000 €) | Moyen (1 500-3 000 €) | Faible (clause dans l'acte) |
| Souplesse de gestion | Limitée (unanimité) | Forte (statuts) | Nulle (tout ou rien) |
| Protection du survivant | Faible | Moyenne (clause agrément) | Forte |
| Sortie en cas de séparation | Possible (mais conflictuelle) | Organisée par les statuts | Difficile (vente obligatoire) |
| Fiscalité succession (concubins) | 60 % | 60 % | 60 % (sauf < 76 000 €) |
| Fiscalité succession (PACS) | 0 % | 0 % | 0 % |
| Emprunt bancaire | Facile (co-emprunteurs) | Plus complexe | Facile (co-emprunteurs) |
💡 Notre recommandation selon votre situation
L'indivision avec convention est la solution la plus simple et efficace. Le PACS vous protège déjà fiscalement (exonération de droits de succession). Ajoutez un testament pour assurer la transmission de la quote-part au survivant.
La SCI est recommandée pour structurer la propriété. Couplez-la avec un testament et une assurance-vie croisée pour protéger le survivant de la fiscalité de 60 %.
La SCI avec démembrement est idéale. Elle permet de protéger le conjoint tout en préservant les droits des enfants de chacun. Un notaire est indispensable pour rédiger des statuts adaptés.
La tontine est intéressante car la fiscalité est celle des droits de mutation classiques (pas les 60 %). C'est une solution simple et protectrice pour les petits budgets.
❓ FAQ
Que se passe-t-il si l'un contribue plus que l'autre au remboursement du crédit ?
En indivision, chaque indivisaire est propriétaire proportionnellement à sa quote-part dans l'acte, pas à sa contribution au crédit. Si un conjoint paie plus, il peut demander une créance (remboursement) lors de la liquidation, mais la preuve peut être difficile. Documentez tout par écrit !
Peut-on changer de formule après l'achat ?
Passer de l'indivision à une SCI est possible à tout moment (apport du bien à la SCI). L'inverse aussi. Mais chaque changement engendre des frais (notaire, taxes). La tontine est irrévocable.
Le PACS suffit-il à protéger le conjoint survivant ?
Non, le PACS n'accorde pas de vocation successorale automatique. Sans testament, le partenaire pacsé survivant n'hérite pas. Mais grâce au PACS, la transmission est exonérée de droits. Il faut donc absolument rédiger un testament.