L'encadrement des loyers s'applique en 2026 dans 9 territoires, soit environ 70 communes : Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, deux intercommunalités de Seine-Saint-Denis, le Pays basque et la métropole de Grenoble. Ce dispositif est une expérimentation qui prend fin en novembre 2026, sauf si le Parlement la prolonge à temps.
Où en est la loi (mise à jour du 26 octobre 2026)
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture, par 325 voix contre 17, la proposition de loi « pour la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs ». Les sénateurs ont retenu une prolongation de deux ans dans les mêmes communes. L'Assemblée nationale avait voté une pérennisation en décembre 2025. Le texte doit encore être adopté définitivement avant la fin de l'expérimentation, fin novembre 2026. Nous mettrons cet article à jour dès le vote final.
📍 Les 9 territoires où les loyers sont encadrés
| Territoire | Communes | Depuis |
|---|---|---|
| Paris | Paris | 1er juillet 2019 |
| Lille | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune (93) | 9 communes, dont Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen | 1er juin 2021 |
| Lyon et Villeurbanne | 2 communes | 1er novembre 2021 |
| Est Ensemble (93) | 9 communes, dont Montreuil, Pantin, Bagnolet | 1er décembre 2021 |
| Montpellier | Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Pays basque | 24 communes, dont Bayonne, Biarritz, Anglet | 25 novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole | 21 communes | 2025 |
Marseille, Nice et Toulouse ne pratiquent pas l'encadrement des loyers. Comme les autres communes en zone tendue, elles appliquent seulement le plafonnement à la relocation (voir plus bas). La prolongation votée par le Sénat ne permet pas à de nouvelles villes d'entrer dans le dispositif.
📐 Comment se calcule le loyer maximum
Dans chaque territoire, un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence au m². Il dépend du quartier, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location (vide ou meublée). Deux autres valeurs s'en déduisent :
- Loyer de référence majoré (référence + 20 %) : c'est le plafond. Le loyer hors charges ne peut pas dépasser ce montant multiplié par la surface habitable.
- Loyer de référence minoré (référence − 30 %) : en dessous, le bailleur peut proposer une hausse au renouvellement du bail.
Exemple : pour un deux-pièces de 40 m² dont le loyer de référence majoré est de 25 €/m², le loyer hors charges est plafonné à 40 × 25 = 1 000 € par mois.
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Pour les connaître, utilisez le simulateur officiel de votre ville ou de votre métropole, ou demandez à l'ADIL de votre département.
Le complément de loyer
Le bailleur peut ajouter un complément de loyer au-delà du plafond si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier : grande terrasse, vue remarquable… Il doit être justifié et inscrit au bail. Il est interdit pour un logement classé F ou G au DPE.
⚖️ Sanctions en cas de dépassement
- Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu.
- Le préfet peut infliger une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
🏙️ Ailleurs en zone tendue : le plafonnement à la relocation
En dehors de ces 9 territoires, les communes en zone tendue appliquent un autre mécanisme. Quand un logement est reloué, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, révisé selon l'IRL, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). La zone tendue raccourcit aussi le préavis du locataire à un mois.
- 🔎 Vérifier si une commune est en zone tendue (et calculer le préavis)
- 📈 Calculer la révision du loyer avec le dernier IRL
- 💶 Plafonds des frais d'agence par commune
🎯 Ce que doit vérifier un bailleur
- Si le logement est dans l'un des 9 territoires, relever le loyer de référence majoré à la date de signature du bail.
- Indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré dans le bail.
- Ne prévoir un complément de loyer que s'il est réellement justifiable, et jamais pour un logement classé F ou G.
- Suivre le vote de la loi : si l'expérimentation n'est pas prolongée, les règles changent pour les baux signés après sa fin.
Pour mesurer l'effet d'un loyer plafonné sur la rentabilité, utilisez notre simulateur d'investissement locatif.