Plus-value immobiliere 2026 : calcul, abattement et exoneration
Vous vendez un bien immobilier et vous allez realiser une plus-value ? Avant de signer, il est essentiel de comprendre comment cette plus-value sera imposee. Le systeme d'abattements par duree de detention rend le calcul complexe. Voici tout ce que vous devez savoir pour anticiper votre impot et optimiser le moment de votre vente.
🏠 Estimer la valeur de mon bien →Comment calculer la plus-value imposable
Etape 1 : determiner la plus-value brute
Le prix de vente est diminue des frais de cession (diagnostics, commission agence si a charge du vendeur). Le prix d'acquisition est majore des frais et depenses.
Majoration du prix d'acquisition
Vous pouvez ajouter au prix d'achat les elements suivants pour reduire la plus-value imposable :
| Element | Montant deductible | Condition |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | Frais reels ou forfait de 7,5% | Frais de notaire, droits d'enregistrement |
| Travaux | Montant reel (sur factures) ou forfait de 15% | Le forfait de 15% est applicable apres 5 ans de detention, sans justificatif |
| Frais de voirie | Montant reel | Raccordements, amenagements imposes |
Exemple de calcul de la plus-value brute
- Prix d'achat en 2014 : 180 000 euros
- Frais d'acquisition (forfait 7,5%) : +13 500 euros
- Forfait travaux (15%, apres 5 ans) : +27 000 euros
- Prix d'acquisition corrige : 220 500 euros
- Prix de vente en 2026 : 280 000 euros
- Frais de diagnostics : -500 euros
- Plus-value brute : 280 000 - 500 - 220 500 = 59 000 euros
Les abattements par duree de detention
C'est la partie la plus complexe du calcul. Deux grilles d'abattement s'appliquent en parallele : une pour l'impot sur le revenu (IR) et une pour les prelevements sociaux (PS).
Abattements pour l'impot sur le revenu (19%)
| Duree de detention | Abattement par an | Abattement cumule |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6e a la 21e annee | 6% par an | 6% a 96% |
| 22e annee revolue | 4% (derniere annee) | 100% |
| Au-dela de 22 ans | Exoneration totale d'IR | 100% |
Abattements pour les prelevements sociaux (17,2%)
| Duree de detention | Abattement par an | Abattement cumule |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6e a la 21e annee | 1,65% par an | 1,65% a 26,40% |
| 22e annee revolue | 1,60% | 28% |
| De la 23e a la 30e annee | 9% par an | 37% a 100% |
| Au-dela de 30 ans | Exoneration totale de PS | 100% |
Exemple complet : vente apres 12 ans de detention
Reprenons notre bien achete en 2014 et vendu en 2026 (12 ans de detention) :
Calcul de l'impot sur le revenu
- Plus-value brute : 59 000 euros
- Abattement IR : 6% x 7 annees (de la 6e a la 12e) = 42%
- Plus-value imposable IR : 59 000 x (1 - 0,42) = 34 220 euros
- Impot sur le revenu (19%) : 6 502 euros
Calcul des prelevements sociaux
- Plus-value brute : 59 000 euros
- Abattement PS : 1,65% x 7 annees = 11,55%
- Plus-value imposable PS : 59 000 x (1 - 0,1155) = 52 186 euros
- Prelevements sociaux (17,2%) : 8 976 euros
Total de l'impot
- IR : 6 502 euros
- PS : 8 976 euros
- Total : 15 478 euros
- Taux effectif d'imposition : 15 478 / 59 000 = 26,2%
Sur une plus-value de 59 000 euros, vous payez 15 478 euros d'impot. Si vous aviez attendu 10 ans de plus (22 ans de detention), vous n'auriez paye que les prelevements sociaux residuels, soit environ 5 000 euros.
Les cas d'exoneration
Residence principale : exoneration totale
La vente de votre residence principale est totalement exoneree d'impot sur la plus-value, sans condition de duree ni de montant. C'est la premiere et la plus importante des exonerations. Conditions :
- Le bien doit etre votre residence principale au jour de la vente
- Il doit etre occupe de maniere habituelle et effective
- Les dependances immmediates (garage, cave, jardin) sont egalement exonerees
Autres cas d'exoneration
| Cas d'exoneration | Conditions |
|---|---|
| Detention superieure a 30 ans | Exoneration totale (IR + PS) automatique |
| Prix de vente inferieur a 15 000 euros | Exoneration totale (par part de copropriete) |
| Premiere vente d'un non-resident principal | Exoneration jusqu'a 150 000 euros de PV, sous conditions |
| Expropiation | Exoneration si remploi dans les 12 mois |
| Retraites et invalides | Sous conditions de revenus (RFR < seuils) |
| Vente a un organisme HLM | Abattement exceptionnel possible |
La surtaxe sur les plus-values elevees
Si votre plus-value nette imposable (apres abattement IR) depasse 50 000 euros, une surtaxe progressive s'applique en plus de l'IR de 19% :
| Plus-value nette imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| 50 001 a 60 000 euros | 2% |
| 60 001 a 100 000 euros | 2% |
| 100 001 a 110 000 euros | 3% |
| 110 001 a 150 000 euros | 3% |
| 150 001 a 160 000 euros | 4% |
| 160 001 a 200 000 euros | 4% |
| 200 001 a 210 000 euros | 5% |
| 210 001 a 250 000 euros | 5% |
| Superieure a 260 000 euros | 6% |
Cette surtaxe est une ponction supplementaire qui peut porter le taux total d'imposition a plus de 42% pour les plus-values les plus elevees. A anticiper pour les biens de valeur.
Les travaux deductibles de la plus-value
Au-dela du forfait de 15%, si vous avez conserve vos factures, certains travaux viennent en deduction de la plus-value :
- Travaux de construction, reconstruction et agrandissement (extension, surelevation)
- Travaux d'amelioration (cuisine equipee, salle de bains, isolation, chauffage)
- Les travaux doivent avoir ete realises par une entreprise (pas de travaux en auto-construction)
- Les travaux d'entretien et de reparation ne sont pas deductibles (sauf s'ils sont indissociables de travaux d'amelioration)
Quand vendre pour optimiser la fiscalite ?
Les seuils cles a connaitre :
| Duree de detention | Taux effectif (IR + PS) | Commentaire |
|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 36,2% | Taux plein, aucun abattement |
| 6 ans | 34,0% | Debut des abattements |
| 10 ans | 27,2% | Abattement IR significatif |
| 15 ans | 19,8% | Presque 2/3 de l'IR gomme |
| 22 ans | 12,4% | Plus d'IR, seuls les PS restent |
| 25 ans | 7,6% | PS en forte diminution |
| 30 ans | 0% | Exoneration totale |
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Estimer mon bien → Frais de notaire du prochain achatQuestions frequentes
La plus-value est-elle prelevee automatiquement ?
Oui. Le notaire calcule la plus-value, preleve l'impot sur le prix de vente et le reverse au Tresor public. Vous n'avez rien a declarer vous-meme. Le notaire vous remet un decompte detaille du calcul.
Puis-je deduire les interets d'emprunt de la plus-value ?
Non. Les interets d'emprunt ne font pas partie des depenses deductibles de la plus-value. Ils sont deductibles des revenus fonciers (si vous louez le bien) mais pas de la plus-value a la revente.
Que se passe-t-il en cas de vente a perte ?
Si vous vendez moins cher que le prix d'achat (majore des frais et travaux), il n'y a pas de plus-value et donc pas d'impot. En revanche, la moins-value immobiliere n'est pas deductible de vos autres revenus ou plus-values. Elle est purement et simplement perdue fiscalement.
Comment est imposee la plus-value d'un bien en LMNP ?
Depuis la reforme de la loi de finances 2025, les amortissements LMNP sont reintegres dans le calcul de la plus-value. Concretement, si vous avez amorti 50 000 euros sur votre bien, votre prix d'acquisition est diminue d'autant, ce qui augmente la plus-value imposable. C'est un changement majeur pour les investisseurs LMNP. Guide defiscalisation 2026 →
La donation permet-elle d'eviter la plus-value ?
Oui, en partie. Lors d'une donation, la plus-value est "purgee" : le donataire repart avec un nouveau prix d'acquisition egal a la valeur declaree dans l'acte de donation. Les droits de donation s'appliquent, mais ils beneficient d'abattements (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans). C'est une strategie de transmission patrimoniale courante.
Sources : Code general des impots (articles 150 U a 150 VH), Bofip (BOI-RFPI-PVI), loi de finances 2025 (reforme LMNP). Les taux et abattements sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalise.