Micro-BIC ou Reel a Toulouse ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 1 172 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Toulouse ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 3850 EUR/m2 et loyer 13.8 EUR/m2, le rendement brut estime est de 3.98%.

Rendement LMNP a Toulouse 2026

EN BREF

Prix d'achat : 115 500 EUR (3850 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 414 EUR (13.8 EUR/m2)
Rendement brut : 3.98% / Rendement net Micro-BIC : 1.32% / Reel : 2.26%
Meilleur regime : Reel (+1 172 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 8.5/10 · Vacance : 2.5% · Evolution 5 ans : 18.5%

Decomposition du calcul

115 500 EUR

Prix achat

124 740 EUR

Cout total (avec notaire)

4 968 EUR

Loyer annuel

3.98%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	4 968 EUR
- Taxe fonciere	1 155 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	497 EUR
- Gestion locative (7%)	348 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	2 818 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 2 484 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	2 454 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	1 172 EUR	0 EUR
Cashflow net	1 646 EUR	2 818 EUR
Rendement net	1.32%	2.26%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	3 850 EUR/m2	13.8 EUR/m2
Annee 1	3 992 EUR/m2	13.97 EUR/m2
Annee 2	4 140 EUR/m2	14.13 EUR/m2
Annee 3	4 293 EUR/m2	14.3 EUR/m2
Annee 4	4 452 EUR/m2	14.47 EUR/m2
Annee 5	4 617 EUR/m2	14.65 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 3.7%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Toulouse (caracteristiques marche)

8.5/10

Tension locative

2.5%

Vacance locative

18.5%

Evolution 5 ans

Rendement

Profil cible

Économie dynamique (Airbus), forte population étudiante, excellent rapport qualité/prix.

Quartiers rentables : Rangueil, Mirail, Borderouge, Saint-Cyprien

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 1 172 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 3.98% est-il bon pour Toulouse ?

Pour Toulouse (Rendement), c'est en dessous de la moyenne nationale (~5%). Compense par une plus-value attendue et tension locative 8.5/10.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 124 740 EUR, avec apport 10% (12 474 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~673 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

🚀 Rendement LMNP a Toulouse (31) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Toulouse (caracteristiques marche)

Questions frequentes