Micro-BIC ou Reel a Toulon ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 1 033 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Toulon ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 3150 EUR/m2 et loyer 13.5 EUR/m2, le rendement brut estime est de 4.76%.

Rendement LMNP a Toulon 2026 - Micro-BIC vs Reel

EN BREF

Prix d'achat : 94 500 EUR (3150 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 405 EUR (13.5 EUR/m2)
Rendement brut : 4.76% / Rendement net Micro-BIC : 1.57% / Reel : 2.58%
Meilleur regime : Reel (+1 033 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 7.5/10 · Vacance : 3.2% · Evolution 5 ans : 28.5%

Decomposition du calcul

94 500 EUR

Prix achat

102 060 EUR

Cout total (avec notaire)

4 860 EUR

Loyer annuel

4.76%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	4 860 EUR
- Taxe fonciere	1 134 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	486 EUR
- Gestion locative (7%)	340 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	2 750 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 2 430 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	2 008 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	1 147 EUR	114 EUR
Cashflow net	1 603 EUR	2 636 EUR
Rendement net	1.57%	2.58%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	3 150 EUR/m2	13.5 EUR/m2
Annee 1	3 330 EUR/m2	13.66 EUR/m2
Annee 2	3 519 EUR/m2	13.83 EUR/m2
Annee 3	3 720 EUR/m2	13.99 EUR/m2
Annee 4	3 932 EUR/m2	14.16 EUR/m2
Annee 5	4 156 EUR/m2	14.33 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 5.7%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Toulon (caracteristiques marche)

7.5/10

Tension locative

3.2%

Vacance locative

28.5%

Evolution 5 ans

Rendement

Profil cible

Alternative abordable à Nice, base navale = emploi stable, fort potentiel.

Quartiers rentables : La Seyne, Saint-Jean du Var, Pont du Las

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 1 033 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 4.76% est-il bon pour Toulon ?

Pour Toulon (Rendement), c'est dans la moyenne. Bon equilibre rendement/risque.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 102 060 EUR, avec apport 10% (10 206 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~551 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

⚓ Rendement LMNP a Toulon (83) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Toulon (caracteristiques marche)

Questions frequentes