Micro-BIC ou Reel a Saint-Étienne ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 523 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Saint-Étienne ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 1350 EUR/m2 et loyer 8.5 EUR/m2, le rendement brut estime est de 7.0%.

Rendement LMNP a Saint-Étienne 2026

EN BREF

Prix d'achat : 40 500 EUR (1350 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 255 EUR (8.5 EUR/m2)
Rendement brut : 7.0% / Rendement net Micro-BIC : 2.42% / Reel : 3.62%
Meilleur regime : Reel (+523 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 6.5/10 · Vacance : 5.0% · Evolution 5 ans : 22.5%

Decomposition du calcul

40 500 EUR

Prix achat

43 740 EUR

Cout total (avec notaire)

3 060 EUR

Loyer annuel

7.0%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	3 060 EUR
- Taxe fonciere	608 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	306 EUR
- Gestion locative (7%)	214 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	1 782 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 1 530 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	861 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	722 EUR	199 EUR
Cashflow net	1 060 EUR	1 583 EUR
Rendement net	2.42%	3.62%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	1 350 EUR/m2	8.5 EUR/m2
Annee 1	1 411 EUR/m2	8.6 EUR/m2
Annee 2	1 474 EUR/m2	8.71 EUR/m2
Annee 3	1 541 EUR/m2	8.81 EUR/m2
Annee 4	1 610 EUR/m2	8.92 EUR/m2
Annee 5	1 682 EUR/m2	9.02 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 4.5%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Saint-Étienne (caracteristiques marche)

6.5/10

Tension locative

5.0%

Vacance locative

22.5%

Evolution 5 ans

Cash-flow

Profil cible

Prix plancher France, rendements records (8%+), 45min de Lyon, risque vacance plus élevé.

Quartiers rentables : Montreynaud, La Métare, Tardy

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 523 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 7.0% est-il bon pour Saint-Étienne ?

Pour Saint-Étienne (Cash-flow), c'est dans la moyenne. Bon equilibre rendement/risque.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 43 740 EUR, avec apport 10% (4 374 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~236 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

⚙️ Rendement LMNP a Saint-Étienne (42) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Saint-Étienne (caracteristiques marche)

Questions frequentes