Micro-BIC ou Reel a Paris ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 2 620 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Paris ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 9850 EUR/m2 et loyer 31.5 EUR/m2, le rendement brut estime est de 3.55%.

Rendement LMNP a Paris 2026 - Micro-BIC vs Reel

EN BREF

Prix d'achat : 295 500 EUR (9850 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 945 EUR (31.5 EUR/m2)
Rendement brut : 3.55% / Rendement net Micro-BIC : 1.32% / Reel : 2.14%
Meilleur regime : Reel (+2 620 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 9.5/10 · Vacance : 1.2% · Evolution 5 ans : 8.5%

Decomposition du calcul

295 500 EUR

Prix achat

319 140 EUR

Cout total (avec notaire)

11 340 EUR

Loyer annuel

3.55%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	11 340 EUR
- Taxe fonciere	2 364 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	1 134 EUR
- Gestion locative (7%)	794 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	6 898 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 5 670 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	6 279 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	2 676 EUR	56 EUR
Cashflow net	4 222 EUR	6 842 EUR
Rendement net	1.32%	2.14%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	9 850 EUR/m2	31.5 EUR/m2
Annee 1	10 017 EUR/m2	31.88 EUR/m2
Annee 2	10 188 EUR/m2	32.26 EUR/m2
Annee 3	10 361 EUR/m2	32.65 EUR/m2
Annee 4	10 537 EUR/m2	33.04 EUR/m2
Annee 5	10 716 EUR/m2	33.44 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 1.7%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Paris (caracteristiques marche)

9.5/10

Tension locative

1.2%

Vacance locative

8.5%

Evolution 5 ans

Patrimonial

Profil cible

Marché premium, valorisation long terme, faible rendement mais sécurité maximale.

Quartiers rentables : 19ème, 20ème, 18ème, 13ème

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 2 620 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 3.55% est-il bon pour Paris ?

Pour Paris (Patrimonial), c'est en dessous de la moyenne nationale (~5%). Compense par une plus-value attendue et tension locative 9.5/10.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 319 140 EUR, avec apport 10% (31 914 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~1 723 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

🗼 Rendement LMNP a Paris (75) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Paris (caracteristiques marche)

Questions frequentes