Micro-BIC ou Reel a Nice ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 1 487 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Nice ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 5150 EUR/m2 et loyer 17.5 EUR/m2, le rendement brut estime est de 3.78%.

Rendement LMNP a Nice 2026 - Micro-BIC vs Reel

EN BREF

Prix d'achat : 154 500 EUR (5150 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 525 EUR (17.5 EUR/m2)
Rendement brut : 3.78% / Rendement net Micro-BIC : 1.13% / Reel : 2.03%
Meilleur regime : Reel (+1 487 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 8.0/10 · Vacance : 3.5% · Evolution 5 ans : 18.2%

Decomposition du calcul

154 500 EUR

Prix achat

166 860 EUR

Cout total (avec notaire)

6 300 EUR

Loyer annuel

3.78%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	6 300 EUR
- Taxe fonciere	1 700 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	630 EUR
- Gestion locative (7%)	441 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	3 380 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 3 150 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	3 283 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	1 487 EUR	0 EUR
Cashflow net	1 893 EUR	3 380 EUR
Rendement net	1.13%	2.03%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	5 150 EUR/m2	17.5 EUR/m2
Annee 1	5 337 EUR/m2	17.71 EUR/m2
Annee 2	5 532 EUR/m2	17.92 EUR/m2
Annee 3	5 733 EUR/m2	18.14 EUR/m2
Annee 4	5 942 EUR/m2	18.36 EUR/m2
Annee 5	6 158 EUR/m2	18.58 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 3.6399999999999997%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Nice (caracteristiques marche)

8.0/10

Tension locative

3.5%

Vacance locative

18.2%

Evolution 5 ans

Patrimonial

Profil cible

Marché touristique, potentiel location saisonnière, valorisation long terme.

Quartiers rentables : Ariane, Nice Nord, Saint-Roch, Riquier

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 1 487 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 3.78% est-il bon pour Nice ?

Pour Nice (Patrimonial), c'est en dessous de la moyenne nationale (~5%). Compense par une plus-value attendue et tension locative 8.0/10.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 166 860 EUR, avec apport 10% (16 686 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~901 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

🏖️ Rendement LMNP a Nice (06) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Nice (caracteristiques marche)

Questions frequentes