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🐘 Rendement LMNP a Nantes (44) en 2026

Studio 30m2, ancien, regime LMNP. Sources : DVF, observatoires locaux, baremes 2024-2026.

EN BREF
Meilleur regime fiscal
Reel : 2.03% net
Cashflow annuel : 2 723 EUR apres impots

Decomposition du calcul

124 500 EUR
Prix achat
134 460 EUR
Cout total (avec notaire)
5 112 EUR
Loyer annuel
3.8%
Rendement brut
PosteMontant annuel
Loyer brut5 112 EUR
- Taxe fonciere1 370 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)511 EUR
- Gestion locative (7%)358 EUR
- Assurance PNO150 EUR
Revenu net avant impot2 723 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

CritereMicro-BICReel
Base imposable50% loyers = 2 556 EURLoyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batimentNon2 646 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilierNon500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%1 206 EUR0 EUR
Cashflow net1 517 EUR2 723 EUR
Rendement net1.13%2.03%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

AnneePrix m2 projeteLoyer m2 projete
Annee 04 150 EUR/m214.2 EUR/m2
Annee 14 364 EUR/m214.37 EUR/m2
Annee 24 589 EUR/m214.54 EUR/m2
Annee 34 826 EUR/m214.72 EUR/m2
Annee 45 075 EUR/m214.89 EUR/m2
Annee 55 337 EUR/m215.07 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 5.16%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Nantes (caracteristiques marche)

8.6/10
Tension locative
2.2%
Vacance locative
25.8%
Evolution 5 ans
Équilibré
Profil cible

Ville très attractive, forte croissance démographique, marché tendu.

Quartiers rentables : Doulon, Malakoff, Chantenay, Bellevue

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Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?
Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.
D'ou viennent les prix et loyers ?
Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.
Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?
Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 1 206 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.
Le rendement 3.8% est-il bon pour Nantes ?
Pour Nantes (Équilibré), c'est en dessous de la moyenne nationale (~5%). Compense par une plus-value attendue et tension locative 8.6/10.
Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?
Oui. Pour un studio a 134 460 EUR, avec apport 10% (13 446 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~726 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

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