Micro-BIC ou Reel a Marseille ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 1 206 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Marseille ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 3650 EUR/m2 et loyer 14.2 EUR/m2, le rendement brut estime est de 4.32%.

Rendement LMNP a Marseille 2026

EN BREF

Prix d'achat : 109 500 EUR (3650 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 426 EUR (14.2 EUR/m2)
Rendement brut : 4.32% / Rendement net Micro-BIC : 1.14% / Reel : 2.16%
Meilleur regime : Reel (+1 206 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 7.5/10 · Vacance : 4.2% · Evolution 5 ans : 35.2%

Decomposition du calcul

109 500 EUR

Prix achat

118 260 EUR

Cout total (avec notaire)

5 112 EUR

Loyer annuel

4.32%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	5 112 EUR
- Taxe fonciere	1 533 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	511 EUR
- Gestion locative (7%)	358 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	2 560 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 2 556 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	2 327 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	1 206 EUR	0 EUR
Cashflow net	1 354 EUR	2 560 EUR
Rendement net	1.14%	2.16%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	3 650 EUR/m2	14.2 EUR/m2
Annee 1	3 907 EUR/m2	14.37 EUR/m2
Annee 2	4 182 EUR/m2	14.54 EUR/m2
Annee 3	4 476 EUR/m2	14.72 EUR/m2
Annee 4	4 792 EUR/m2	14.89 EUR/m2
Annee 5	5 129 EUR/m2	15.07 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 7.040000000000001%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Marseille (caracteristiques marche)

7.5/10

Tension locative

4.2%

Vacance locative

35.2%

Evolution 5 ans

Rendement

Profil cible

Fort potentiel avec Euroméditerranée, rendements élevés mais vigilance sur les quartiers.

Quartiers rentables : La Joliette, Euroméditerranée, 5ème, Belle de Mai

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 1 206 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 4.32% est-il bon pour Marseille ?

Pour Marseille (Rendement), c'est dans la moyenne. Bon equilibre rendement/risque.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 118 260 EUR, avec apport 10% (11 826 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~638 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

⛵ Rendement LMNP a Marseille (13) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Marseille (caracteristiques marche)

Questions frequentes