Micro-BIC ou Reel a Le Havre ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 735 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Le Havre ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 2150 EUR/m2 et loyer 11.5 EUR/m2, le rendement brut estime est de 5.94%.

Rendement LMNP a Le Havre 2026

EN BREF

Prix d'achat : 64 500 EUR (2150 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 345 EUR (11.5 EUR/m2)
Rendement brut : 5.94% / Rendement net Micro-BIC : 2.02% / Reel : 3.07%
Meilleur regime : Reel (+735 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 7.2/10 · Vacance : 3.5% · Evolution 5 ans : 28.2%

Decomposition du calcul

64 500 EUR

Prix achat

69 660 EUR

Cout total (avec notaire)

4 140 EUR

Loyer annuel

5.94%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	4 140 EUR
- Taxe fonciere	903 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	414 EUR
- Gestion locative (7%)	290 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	2 383 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 2 070 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	1 371 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	977 EUR	242 EUR
Cashflow net	1 406 EUR	2 141 EUR
Rendement net	2.02%	3.07%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	2 150 EUR/m2	11.5 EUR/m2
Annee 1	2 271 EUR/m2	11.64 EUR/m2
Annee 2	2 399 EUR/m2	11.78 EUR/m2
Annee 3	2 535 EUR/m2	11.92 EUR/m2
Annee 4	2 678 EUR/m2	12.06 EUR/m2
Annee 5	2 829 EUR/m2	12.21 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 5.64%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Le Havre (caracteristiques marche)

7.2/10

Tension locative

3.5%

Vacance locative

28.2%

Evolution 5 ans

Rendement

Profil cible

Meilleurs rendements de France, prix plancher, architecture Perret UNESCO, potentiel énorme.

Quartiers rentables : Danton, Vallée Béreult, Caucriauville

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 735 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 5.94% est-il bon pour Le Havre ?

Pour Le Havre (Rendement), c'est dans la moyenne. Bon equilibre rendement/risque.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 69 660 EUR, avec apport 10% (6 966 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~376 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

🚢 Rendement LMNP a Le Havre (76) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Le Havre (caracteristiques marche)

Questions frequentes