Rendement LMNP a Grenoble (38) en 2026
Studio 30m2, ancien, regime LMNP. Sources : DVF, observatoires locaux, baremes 2024-2026.
EN BREF- Prix d'achat : 75 000 EUR (2500 EUR/m2 x 30m2)
- Loyer mensuel : 375 EUR (12.5 EUR/m2)
- Rendement brut : 5.56% / Rendement net Micro-BIC : 2.0% / Reel : 2.97%
- Meilleur regime : Reel (+783 EUR/an de cashflow)
- Tension locative : 8.0/10 · Vacance : 2.5%
Meilleur regime fiscal
Reel : 2.97% net
Cashflow annuel : 2 406 EUR apres impots
Decomposition du calcul
81 000 EUR
Cout total (avec notaire)
| Poste | Montant annuel |
|---|
| Loyer brut | 4 500 EUR |
| - Taxe fonciere | 900 EUR |
| - Charges copro non recuperables (10%) | 450 EUR |
| - Gestion locative (7%) | 315 EUR |
| - Assurance PNO | 150 EUR |
| Revenu net avant impot | 2 685 EUR |
Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)
| Critere | Micro-BIC | Reel |
|---|
| Base imposable | 50% loyers = 2 250 EUR | Loyers - charges - amort. = souvent 0 |
| Amortissement batiment | Non | 1 594 EUR/an (2.5% sur 85%) |
| Amortissement mobilier | Non | 500 EUR/an (10% sur 5k EUR) |
| Impot + PS 17.2% | 1 062 EUR | 279 EUR |
| Cashflow net | 1 623 EUR | 2 406 EUR |
| Rendement net | 2.0% | 2.97% |
Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).
Projection 5 ans (prix + loyer)
| Annee | Prix m2 projete | Loyer m2 projete |
|---|
| Annee 0 | 2 500 EUR/m2 | 12.5 EUR/m2 |
| Annee 1 | 2 537 EUR/m2 | 12.65 EUR/m2 |
| Annee 2 | 2 576 EUR/m2 | 12.8 EUR/m2 |
| Annee 3 | 2 614 EUR/m2 | 12.96 EUR/m2 |
| Annee 4 | 2 653 EUR/m2 | 13.11 EUR/m2 |
| Annee 5 | 2 693 EUR/m2 | 13.27 EUR/m2 |
Hypothèse prudente, pas une prévision : prix +1,5 %/an, loyer IRL +1,2 %/an.
Profil Grenoble (caracteristiques marche)
Ville tech et universitaire, prix accessibles, excellent rendement, cadre montagneux.
Quartiers rentables : Villeneuve, Teisseire, Abbaye, Saint-Bruno
Questions frequentes
Comment ce rendement est-il calcule ?
Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.
D'ou viennent les prix et loyers ?
Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.
Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?
Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 783 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.
Le rendement 5.56% est-il bon pour Grenoble ?
Pour Grenoble (Rendement), c'est dans la moyenne. Bon equilibre rendement/risque.
Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?
Oui. Pour un studio a 81 000 EUR, avec apport 10% (8 100 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~437 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques.
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Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.
Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.
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