Micro-BIC ou Reel a Bordeaux ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 1 316 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Bordeaux ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 4650 EUR/m2 et loyer 15.5 EUR/m2, le rendement brut estime est de 3.7%.

Rendement LMNP a Bordeaux 2026

EN BREF

Prix d'achat : 139 500 EUR (4650 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 465 EUR (15.5 EUR/m2)
Rendement brut : 3.7% / Rendement net Micro-BIC : 0.99% / Reel : 1.86%
Meilleur regime : Reel (+1 316 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 8.2/10 · Vacance : 2.8% · Evolution 5 ans : 22.1%

Decomposition du calcul

139 500 EUR

Prix achat

150 660 EUR

Cout total (avec notaire)

5 580 EUR

Loyer annuel

3.7%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	5 580 EUR
- Taxe fonciere	1 674 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	558 EUR
- Gestion locative (7%)	391 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	2 807 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 2 790 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	2 964 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	1 317 EUR	0 EUR
Cashflow net	1 491 EUR	2 807 EUR
Rendement net	0.99%	1.86%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	4 650 EUR/m2	15.5 EUR/m2
Annee 1	4 856 EUR/m2	15.69 EUR/m2
Annee 2	5 070 EUR/m2	15.87 EUR/m2
Annee 3	5 294 EUR/m2	16.06 EUR/m2
Annee 4	5 528 EUR/m2	16.26 EUR/m2
Annee 5	5 773 EUR/m2	16.45 EUR/m2

Hypothese : evolution prix moyenne 4.42%/an, loyer IRL +1.2%/an.

Profil Bordeaux (caracteristiques marche)

8.2/10

Tension locative

2.8%

Vacance locative

22.1%

Evolution 5 ans

Équilibré

Profil cible

Ville attractive post-LGV, qualité de vie exceptionnelle, marché stabilisé.

Quartiers rentables : Bastide, Saint-Michel, Victoire, Bacalan

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 1 316 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 3.7% est-il bon pour Bordeaux ?

Pour Bordeaux (Équilibré), c'est en dessous de la moyenne nationale (~5%). Compense par une plus-value attendue et tension locative 8.2/10.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 150 660 EUR, avec apport 10% (15 066 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~813 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

🍷 Rendement LMNP a Bordeaux (33) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Bordeaux (caracteristiques marche)

Questions frequentes