Micro-BIC ou Reel a Bordeaux ?

Sur ce profil, le regime Reel est plus avantageux avec un cashflow superieur de 1 317 EUR/an. Le Reel permet d'amortir le bien et le mobilier, conduisant souvent a un resultat fiscal nul.

Quel rendement brut moyen a Bordeaux ?

Sur la base d'un studio 30m2 a prix moyen 4254 EUR/m2 et loyer 15.5 EUR/m2, le rendement brut estime est de 4.05%.

Rendement LMNP a Bordeaux 2026

EN BREF

Prix d'achat : 127 620 EUR (4254 EUR/m2 x 30m2)
Loyer mensuel : 465 EUR (15.5 EUR/m2)
Rendement brut : 4.05% / Rendement net Micro-BIC : 1.18% / Reel : 2.14%
Meilleur regime : Reel (+1 317 EUR/an de cashflow)
Tension locative : 8.2/10 · Vacance : 2.8%

Decomposition du calcul

127 620 EUR

Prix achat

137 830 EUR

Cout total (avec notaire)

5 580 EUR

Loyer annuel

4.05%

Rendement brut

Poste	Montant annuel
Loyer brut	5 580 EUR
- Taxe fonciere	1 531 EUR
- Charges copro non recuperables (10%)	558 EUR
- Gestion locative (7%)	391 EUR
- Assurance PNO	150 EUR
Revenu net avant impot	2 950 EUR

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Critere	Micro-BIC	Reel
Base imposable	50% loyers = 2 790 EUR	Loyers - charges - amort. = souvent 0
Amortissement batiment	Non	2 712 EUR/an (2.5% sur 85%)
Amortissement mobilier	Non	500 EUR/an (10% sur 5k EUR)
Impot + PS 17.2%	1 317 EUR	0 EUR
Cashflow net	1 633 EUR	2 950 EUR
Rendement net	1.18%	2.14%

Le regime Reel est generalement plus avantageux pour les LMNP grace aux amortissements (souvent resultat fiscal nul = pas d'impot). Le Micro-BIC reste plus simple administrativement (1 ligne sur la declaration).

Projection 5 ans (prix + loyer)

Annee	Prix m2 projete	Loyer m2 projete
Annee 0	4 254 EUR/m2	15.5 EUR/m2
Annee 1	4 318 EUR/m2	15.69 EUR/m2
Annee 2	4 383 EUR/m2	15.87 EUR/m2
Annee 3	4 448 EUR/m2	16.06 EUR/m2
Annee 4	4 515 EUR/m2	16.26 EUR/m2
Annee 5	4 583 EUR/m2	16.45 EUR/m2

Hypothèse prudente, pas une prévision : prix +1,5 %/an, loyer IRL +1,2 %/an.

Profil Bordeaux (caracteristiques marche)

8.2/10

Tension locative

2.8%

Vacance locative

Équilibré

Profil cible

Ville attractive post-LGV, qualité de vie exceptionnelle, marché stabilisé.

Quartiers rentables : Bastide, Saint-Michel, Victoire, Bacalan

Questions frequentes

Comment ce rendement est-il calcule ?

Base studio 30m2 ancien : prix achat = prix m2 moyen x 30. Frais notaire 8%. Loyer = loyer m2 x 30. Charges integrees : taxe fonciere (ratio ville), copro 10% non recuperable, gestion 7% TTC, assurance PNO 150 EUR. Impot calcule TMI 30% + prelevements sociaux 17.2%.

D'ou viennent les prix et loyers ?

Prix : base DVF (Demande de Valeurs Foncieres, donnees publiques notaires). Loyers : observatoires locaux (CLAMEUR, SeLoger, MeilleursAgents). Mise a jour trimestrielle.

Micro-BIC ou Reel : lequel choisir ?

Generalement, le Reel est plus avantageux des qu'il y a des charges + amortissement. Sur cette ville, ecart estime : 1 317 EUR/an en faveur du Reel. Le Micro-BIC reste plus simple. Reel obligatoire au-dela de 77 700 EUR de recettes annuelles.

Le rendement 4.05% est-il bon pour Bordeaux ?

Pour Bordeaux (Équilibré), c'est dans la moyenne. Bon equilibre rendement/risque.

Puis-je financer ce projet avec un credit immobilier ?

Oui. Pour un studio a 137 830 EUR, avec apport 10% (13 783 EUR) et 90% emprunte, mensualite ~744 EUR/mois sur 20 ans (taux 3.5%). Notre partenaire ScoreCredit negocie avec 15+ banques. Audit credit gratuit.

Estimation indicative, basee sur prix moyens. Le rendement reel depend du bien specifique (etat, etage, exposition), du regime fiscal personnel et du financement. Consultez un expert-comptable specialise LMNP.

Sources : DVF (data.gouv.fr), observatoires locaux des loyers, baremes 2024-2026.

Rendement LMNP a Bordeaux (33) en 2026

Decomposition du calcul

Micro-BIC vs Reel (TMI 30%)

Projection 5 ans (prix + loyer)

Profil Bordeaux (caracteristiques marche)

Questions frequentes