Lors de la vente d'un bien immobilier, la plus-value réalisée est en principe soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit un total de 36,2 %. Mais de nombreuses situations permettent d'être totalement ou partiellement exonéré. Voici tous les cas d'exonération applicables en 2026.
📋 Rappel : comment est calculée la plus-value ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (majoré de certains frais). Ensuite, des abattements pour durée de détention réduisent la base imposable.
Les majorations du prix d'acquisition
- Frais d'acquisition : Forfait de 7,5 % du prix d'achat (ou frais réels si plus avantageux)
- Travaux : Forfait de 15 % si détention > 5 ans (ou montant réel sur justificatifs)
- Ces majorations réduisent la plus-value imposable
🏠 Exonération n°1 : La résidence principale
C'est l'exonération la plus courante et la plus avantageuse. La plus-value sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention ni de montant.
Conditions à respecter
- Le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la vente
- Vous devez y habiter de manière habituelle et effective
- Les dépendances immédiates (garage, cave, jardin) sont incluses dans l'exonération
Cas particuliers
- Déménagement avant la vente : L'exonération est maintenue si la vente intervient dans un délai raisonnable après le déménagement (généralement moins d'un an, tolérance jusqu'à 2 ans si le bien est en vente active)
- Travaux avant la vente : Si vous quittez le logement pour réaliser des travaux avant la vente, l'exonération peut être maintenue si les travaux sont réalisés dans un délai normal
- Couples séparés : L'ex-conjoint qui a quitté le domicile bénéficie de l'exonération s'il vend dans le cadre du divorce, sous certaines conditions
⏰ Exonération n°2 : La durée de détention
Pour les biens autres que la résidence principale, un système d'abattements progressifs s'applique en fonction de la durée de détention :
Abattements pour l'impôt sur le revenu (19 %)
- 0 à 5 ans : aucun abattement
- 6 à 21 ans : 6 % par an
- 22e année : 4 %
- Au-delà de 22 ans : exonération totale d'IR
Abattements pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
- 0 à 5 ans : aucun abattement
- 6 à 21 ans : 1,65 % par an
- 22e année : 1,60 %
- Au-delà de 22 ans : 9 % par an
- Au-delà de 30 ans : exonération totale de prélèvements sociaux
🏡 Exonération n°3 : Première cession d'un logement autre que la résidence principale
Vous pouvez être exonéré si vous vendez pour la première fois un bien qui n'est pas votre résidence principale, sous réserve de respecter ces conditions cumulatives :
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente
- Vous remployez le prix de vente dans l'acquisition de votre résidence principale dans un délai de 24 mois
- C'est la première fois que vous bénéficiez de cette exonération
Si le remploi n'est que partiel, l'exonération est proportionnelle à la part du prix réinvestie.
💼 Exonération n°4 : Vente à un organisme de logement social
La vente d'un bien immobilier à un organisme de logement social (HLM), à un opérateur agréé ou à une collectivité territoriale bénéficie d'un abattement exceptionnel pouvant aller jusqu'à 70 % (voire 85 % en zone tendue).
👴 Exonération n°5 : Les personnes âgées ou invalides
Les personnes remplissant les conditions suivantes sont exonérées :
- Être titulaire d'une carte d'invalidité (taux d'incapacité ≥ 80 %) ou percevoir l'AAH
- Ou résider en maison de retraite/EHPAD et vendre l'ancien domicile dans les 2 ans suivant l'entrée
- Dans les deux cas, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain plafond (environ 30 000 € pour une part en 2026)
💰 Exonération n°6 : Prix de vente inférieur à 15 000 €
Les plus-values réalisées lors de la cession d'un bien (ou d'une quote-part) dont le prix de vente n'excède pas 15 000 € sont exonérées. Ce seuil s'apprécie bien par bien, et par quote-part en cas d'indivision.
Ce cas se rencontre principalement pour la cession de places de parking, caves ou petits terrains.
🏗️ Exonération n°7 : Expropriation
En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la plus-value est exonérée si l'indemnité est remployée dans l'achat d'un bien immobilier dans un délai de 12 mois.
🇫🇷 Exonération n°8 : Non-résidents
Les non-résidents fiscaux français bénéficient d'une exonération spécifique lors de la cession de leur ancienne résidence principale en France, sous conditions :
- Avoir été résident fiscal français pendant au moins 2 ans avant le départ
- La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert de domicile
- Le bien ne doit pas être loué ou occupé à titre gratuit entre le départ et la vente
- Exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value
📊 Récapitulatif des exonérations
| Cas d'exonération | Conditions principales | Portée |
|---|---|---|
| Résidence principale | Occupation effective | Totale (IR + PS) |
| Durée de détention | 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | Progressive puis totale |
| Première cession | Non-propriétaire 4 ans + remploi | Totale |
| Logement social | Vente à un organisme agréé | Abattement 70-85 % |
| Invalides / personnes âgées | Conditions de revenus | Totale |
| Prix < 15 000 € | Par bien ou quote-part | Totale |
| Expropriation | Remploi sous 12 mois | Totale |
| Non-résidents | 2 ans de résidence + délai | Plafonnée à 150 000 € |
💡 Nos conseils pour optimiser votre plus-value
Factures, devis, photos avant/après. Au-delà de 5 ans, vous pouvez opter pour le forfait de 15 %, mais les travaux réels sont souvent plus avantageux pour les biens anciens rénovés.
Le forfait de 7,5 % n'est pas toujours optimal. Si vos frais réels (notaire, agence, diagnostics) dépassent ce montant, utilisez-les.
Quelques mois de plus peuvent vous faire basculer dans une tranche d'abattement supérieure. Simulez différents scénarios avec notre simulateur de plus-value.
❓ FAQ
La surtaxe sur les plus-values élevées existe-t-elle toujours ?
Oui. Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s'applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Elle s'ajoute aux 36,2 % d'imposition standard.
Comment est taxée la plus-value d'un terrain ?
Les terrains à bâtir suivent le même régime que les biens bâtis : mêmes abattements pour durée de détention, mêmes exonérations possibles.
La plus-value est-elle calculée sur le prix net vendeur ou FAI ?
La plus-value est calculée sur le prix de vente net vendeur (hors frais d'agence si à la charge de l'acquéreur). Si les frais d'agence sont à la charge du vendeur, ils sont déduits du prix de vente.