Lors d'un achat immobilier, les frais de notaire représentent un poste de dépense considérable, mais leur montant varie énormément selon que vous achetez dans l'ancien ou dans le neuf. En 2026, cette différence peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Comprendre ces frais est indispensable pour budgéter correctement votre projet. Voici un guide complet.
📋 De quoi se composent les frais de notaire ?
Contrairement à une idée reçue, les « frais de notaire » ne reviennent pas intégralement au notaire. Ils se décomposent en trois postes distincts :
1. Les droits de mutation (taxes)
C'est la part la plus importante. Ces taxes sont reversées à l'État et aux collectivités locales :
- Dans l'ancien : environ 5,80 % du prix de vente (dont 4,50 % de taxe départementale, 1,20 % de taxe communale et 0,10 % de frais d'assiette)
- Dans le neuf : seulement 0,715 % du prix de vente (taxe de publicité foncière réduite)
2. Les émoluments du notaire
La rémunération du notaire est réglementée par un barème national dégressif, identique dans l'ancien et le neuf :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le notaire peut accorder une remise de 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur le montant excédant 100 000 €.
3. Les débours et frais divers
Ce sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur : documents d'urbanisme, extraits cadastraux, géomètre, etc. Comptez environ 800 à 1 500 €.
💰 Comparaison chiffrée : ancien vs neuf
Prenons l'exemple d'un appartement acheté 250 000 € :
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 14 500 € | 1 788 € |
| Émoluments du notaire | 2 370 € | 2 370 € |
| Débours et formalités | 1 200 € | 1 200 € |
| Total | 18 070 € (7,2 %) | 5 358 € (2,1 %) |
🏗️ Pourquoi les frais sont-ils réduits dans le neuf ?
L'achat dans le neuf bénéficie de droits de mutation réduits parce que :
- Le promoteur a déjà payé la TVA immobilière à 20 % sur la construction (incluse dans le prix de vente)
- L'État ne souhaite pas taxer deux fois la même transaction
- Cette mesure encourage la construction de logements neufs pour répondre à la demande
En contrepartie, le prix au m² dans le neuf est généralement 15 à 30 % plus élevé que dans l'ancien, ce qui compense partiellement l'avantage des frais réduits.
📊 À partir de quel prix le neuf devient-il plus avantageux ?
Malgré des frais de notaire plus faibles, le neuf n'est pas toujours plus économique. Faisons le calcul :
🏠 Cas particuliers et exceptions
Achat en VEFA de plus de 5 ans
Un logement neuf qui n'a jamais été habité mais dont le permis de construire date de plus de 5 ans perd son statut de « neuf » fiscalement. Les frais de notaire passent alors au taux de l'ancien.
Terrain à bâtir
L'achat d'un terrain à bâtir est soumis aux droits de mutation de l'ancien (5,80 %), même si vous y construirez du neuf.
Vente d'immeuble à rénover (VIR)
Les frais de notaire ne s'appliquent au taux réduit que sur la part « travaux » si le programme est éligible à la TVA réduite.
Départements à taux réduit
Quelques départements appliquent encore un taux de taxe départementale de 3,80 % au lieu de 4,50 %, ce qui réduit le total à environ 5,09 % dans l'ancien. Vérifiez la situation de votre département.
💡 Astuces pour réduire vos frais de notaire
1. Déduire le mobilier du prix
Si le logement ancien est vendu meublé, vous pouvez déduire la valeur du mobilier (cuisine équipée, électroménager, etc.) du prix déclaré. Les frais de notaire ne s'appliquent que sur la partie immobilière. Le mobilier doit être listé et évalué de façon réaliste (généralement plafonné à 5 % du prix).
2. Séparer les frais d'agence
Si les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur (mandat « charge acquéreur »), ils sont exclus de l'assiette des droits de mutation. Attention : c'est le mandat qui détermine la charge, pas la négociation.
3. Négocier la remise du notaire
Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise de 20 % sur leurs émoluments pour la tranche au-delà de 100 000 €. N'hésitez pas à la demander !
4. Profiter des exonérations locales
Certaines collectivités votent des exonérations temporaires de taxe départementale pour les primo-accédants ou dans les zones de revitalisation. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
📅 Quand paie-t-on les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont à régler le jour de la signature de l'acte authentique, c'est-à-dire le jour de la remise des clés. Le notaire demande en général un virement quelques jours avant. Le montant exact est communiqué dans le « décompte vendeur/acquéreur » envoyé 2 à 3 semaines avant la signature.
Si le montant versé est supérieur aux frais réels (le notaire travaille sur une estimation haute), le trop-perçu vous est remboursé dans un délai de 2 à 6 mois après la signature.
🏦 Peut-on emprunter les frais de notaire ?
Oui, il est possible de financer les frais de notaire par un prêt immobilier. On parle alors de financement à 110 % (prix du bien + frais). Mais attention :
- Les banques sont plus exigeantes sur le profil emprunteur
- Le taux proposé peut être légèrement plus élevé
- Votre capacité d'emprunt est réduite d'autant
- La revente à court terme peut entraîner un solde négatif (vous devez plus que la valeur du bien)
Pour optimiser votre projet, utilisez notre simulateur de capacité d'achat qui intègre les frais de notaire dans le calcul.
❓ FAQ
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits de mutation (la majeure partie) ne sont pas négociables car ce sont des taxes. Seuls les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise de 20 % au-delà de 100 000 €.
Frais de notaire et SCI, y a-t-il une différence ?
Non, les taux de frais de notaire sont identiques que l'achat soit fait en nom propre ou via une SCI. Les droits de mutation restent les mêmes.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour un investissement locatif au régime réel, les frais de notaire peuvent être amortis (LMNP) ou partiellement déduits. En résidence principale, ils ne sont pas déductibles.
Quel délai pour recevoir l'acte de propriété ?
Le titre de propriété définitif est envoyé par le notaire dans un délai de 2 à 6 mois après la signature. En attendant, vous disposez d'une attestation de propriété.